供不应求？用数据揭露长租公寓背后的数字游戏

租房市场一直被诟病为供不应求的卖方市场。" 只要有房，不管好坏都能租出去 " 这个心态在行业中已经成为共识。 不论是经历了在线平台的虚假信息泛滥，黑心中介的频繁骚扰，还是长租公寓的健康危机；租客们的旺盛需求仍然推动着这个残破不堪的市场蒸蒸日上。

虽然不愿承认，但当今租赁市场畸形的病根无非于 " 供不应求 " 四个字。

供不应求这一现象真的还会持续存在么？

链家系的贝壳研究院可以说是房屋租赁行业里真实数据最多的分析机构。根据贝壳现有的统计，当今的租赁市场的确存在着大量的缺口。即使平均每间房能容纳 1.5 人，总体的租房人数依然大于现有租赁用房总量。但仔细研究政府对于国内租房市场的十三五规划以及各大房产开发商手中即将发放的租赁房计划后，我们不禁反问：供不应求这一现象真的还会持续存在么？

深入研究调查后，我们发现互联网上并没有任何关于租房这个万亿级别市场的权威数据。不少媒体在引用贝壳数据并高呼 " 中国租赁市场供不应求 ", 然而我们却对贝壳研究院在其《2018 年中国住房租赁白皮书》中对于房源数量的预测方法产生了根本性的质疑。贝壳研究院在报告中明确指出：用于预测中国 2021 年租赁住宅房间数量的公式只是一个简单的一元一次函数。租赁房源的数量保持在租赁人口的 50-70% 之间（每个城市的比例不同）。

而这些图表却证实了贝壳的研究都是基于一个大前提：租赁住宅与租赁人口的比例在 2017 年到 2021 年间不会发生任何改变。正是基于这样的假设，中国未来的房源供给量会永远以一定的比例低于租房的人数。基于错误的假设得出的结论显然是不合常理的。

推测：上海租房即将达到供需平衡

我们认为贝壳通过租房人数反推租赁房源数量的预测并不能代表中国租房行业的现状。政府主导的十三五租赁供给计划指出，各大开发商正在筹划的大量租赁房源，以及现有存量房产中租房比重的上升趋势都在表明我国租房市场的房源供应量正在稳步追赶租客们所产生的需求。

因此，不问租房研究院采集了全国前十大的租赁城市的租房人口，存量房产，租赁占比等核心数据。我们将租赁人口的增长与房源数量的增长进行单独的统计，预测以及对比。数据分析表明：我国的租赁市场极有可能在 2021 年前脱离供不应求的困境。

以上海为例：

2018 年上海总人口 2420 万左右，变化幅度基本为零。

租房人口 986 万，约等于外来人口总量。

上海租赁人口增长幅度在 1% 左右。（注：由于上海对于外来人口的控制，增速远低于全国平均水平 5.98%。）

上海房源供给数量预测：

上海的存量房总数约 825 万套。

租赁房总数约 165 万套。

十三五计划规划未来五年共增加 170 万套住房，其中包括 70 万套新增租赁住房，并附加 30 万套代理租赁房源。

上涨空间：上海租赁房占比为 20%，远低于欧美平均的 35%，而欧美一线城市已达到 65% 的租赁房占比。