科技地产与智慧空间

2021年1月16日，越秀地产数智发展中心总经理-陈磊先生受邀参加RE-future新趋势科技地产峰会，并发表主题分享讲话。根据演讲内容整理。

越秀地产数智发展中心总经理-陈磊先生

消费升级推动文化、娱乐产业发展迅猛，消费者对个性、定制、潮等需求加剧，体验类、精神类需求上升。传统空间从传统钢筋水泥的实物空间，逐渐转变为办公、居住、娱乐、消费、精神依托等场景下提供服务的载体，我们所谓之新空间成为一切服务的载体和流量的入口。

我们现在做空间智能化，通过万物互联的改造，就是为了把传统的空间打开一个数字化上限，让它能承载更多生活服务、居住服务等其他的服务，使地产项目成为流量的聚集点。

过去大部分地产项目设计，都是从功能布局来构建空间，按照功能的特点来满足个体对地产项目价值，还处于产品美学阶段。

随着居住需要的逐步满足，用户除了单一的功能需求提出了更多的需求，我需要教育、我需要康养……。地产开发商也开始考虑多个功能需求与空间的融合，形成一个整体产品价值创造，升级到生活美学阶段。

而未来空间也会承载人对于情感的需要，我们衣食住行的活动空间内，能有我们精神所依托的存在感，那就是生命美学阶段。实现人与空间，与我们周边的物，进行完美的结合。

以建筑空间为基础，物联网智能硬件为连接器，基于对各种智能化信息的集成、优化和应用，我们就让空间具备了感知、传输、记忆、推理、判断和决策的智慧能力。

科技的发展为物理空间升级为智慧空间创造了条件，在这个充满不确定的时代，数字化的趋势毫无疑问是确定的。通过科技能从不同的侧重点，为我们构建人和空间更好的连接，可以做体验的提升，做效率的提升，还可以做商业模式的创新。

智慧的科技要找到它真正的应用场景，找到一个好的商业模式，能触达到真正的痛点，才能做好真正的万物互联，同时为地产增加新的内涵和附加值。

社群赋予空间以灵魂。空间最终是文明的容器，它承载了人与自然、人与人的关系。只有沉淀了文化和精神情感的空间，才是有生命力的空间，有温度的空间。

房地产是一个资金密集型的行业，它的金融工具很多，就是“投、融、管、退”，有很多传统的金融工具，有新的金融工具，所以我先做了一个梳理。

1）地产全链条，从购买土地、自由资金、境外融资到PE，到开发贷，到收益信托。

2）项目建设阶段，我可以引入发行债券、开发贷款、不动产的投资，还有信托借款，供应链融资。

3）项目的销售阶段，有银行按揭、消费贷、小额贷款，还有购房尾款的ABS。

4）资产运营阶段，就是在商业用得最多的经营行贷款、CMBS/CMBN，再加上物业经常做的物业ABS。

5）现在最热门的商业地产的PE和租赁REITs，去年也发得比较多。

6）另外就是香港的REITs和大陆的REITs。

按照数字化的要求来说，越秀地产还刚刚起步，从今年开始全面启动数字化升级的动作。争取十四五末实现科技赋能地产，科技服务生态，生态反哺地产，金融倍增提效。

陈磊先生说：我一直在讲，科技向善，人心向善，才是美好生活。科技决定了我们奔跑的速度，但是爱和慈悲决定了我们奔跑的方向。在座的各位，未来手上会拥有大量的客户资产和客户敏感信息，如何利用好它，是考验我们职业道德最核心的一点。